Словарик регулятора
Многоквартирный дом (МКД): что это, как устроен и из чего состоит
Понимание того, как устроен многоквартирный дом (МКД), помогает собственникам эффективно защищать свои права, контролировать работу управляющей компании и не переплачивать за коммунальные услуги.
1. Что такое МКД с юридической точки зрения? Многоквартирный дом (МКД)
— это здание, состоящее из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования или на прилегающий земельный участок.
Главное юридическое отличие МКД от частного жилого дома — наличие состава общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
2. Из чего состоит МКД?
Любой МКД четко делится на два типа помещений и элементов:
Частная собственность Жилые помещения
(квартиры).
Нежилые помещения (магазины, офисы, кладовые), оформленные в индивидуальную собственность.
Общее имущество (принадлежит всем собственникам)
Согласно ст. 36 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ № 491, в состав общего имущества входят:
Помещения общего пользования (не являющиеся частями квартир):
Подъезды, вестибюли, лестничные площадки и лестницы.
Лифты, лифтовые шахты и машинные отделения.
Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями.
Колясочные, помещения консьержей.
Ограждающие и несущие конструкции:
Фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий (включая балконные плиты).
Крыши и кровли.
Фасады, подвальные перекрытия, наружные двери и окна в подъездах.
Внутридомовые инженерные системы (до границы раздела): Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение:
стояки, ответвления от них до первого отключающего устройства/крана.
Отопление: стояки, обогревающие элементы (радиаторы) без отключающих устройств, арматура.
Электроснабжение: от вводно-распределительного устройства (ВРУ) до индивидуальных приборов учета (счетчиков).
Газоснабжение: внутридомовой газопровод до запорного крана в квартире.
Придомовая территория и земельный участок:
Земельный участок под домом с элементами благоустройства и озеленения (если участок поставлен на кадастровый учет).
Важно: Доля собственника в праве на общее имущество пропорциональна площади его квартиры (ст. 37 ЖК РФ). Выделить свою долю «в натуре» или продать её отдельно от квартиры нельзя.
3. Как управляется МКД?
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений обязаны выбрать один из трех способов управления домом:
Управляющая организация (УК) — договор управления заключается с коммерческой компанией, имеющей лицензию.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ / ЖСК) — некоммерческая организация, создаваемая самими жильцами для самостоятельного управления.
Непосредственное управление — допускается только в домах, где количество квартир не превышает 30.
Высшим органом управления в МКД является Общее собрание собственников (ОСС). Именно на ОСС принимаются решения о ремонте, выборе УК, установке шлагбаумов, сдаче в аренду фасадов под рекламу и т.д.
